専有部分のチェック

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新しい住まいに期待が膨らむ内覧会がやってきました。ここでは住んでみてからのことをすべて見ておかなくてはなりません。内覧会の際には、間取りの描かれたチェックシートを渡され、仕上げなどで不具合のあった箇所を赤ペンで記入します。建設会社の人に立ち会ってもらいながらチェックを進めますが、記入位置には付菱などを貼って、よく分かるようにしておくといいでしょう。チェックリストを巻末に掲載してありますので、ここではポイントだけを押えていきましょう。
チェック項目は多いのでチェックリストで管理しましょう。物件を探すならこちらのサイトから→家 高く売る 始めてみてください。
住戸内の仕上げのチェック
玄関から順番に見ていきましょう。
1.床の状態・・・すべて自分で歩いて確かめましょう。キシミは無いか、重量に耐えられそうか、傾斜はないかなどです。
2.壁の状態・・・クロスに浮きやメクレはないか、汚れはないかチエックしましょう。
3.天井の状態・・・同様に浮きやメクレはないか、汚れはないかなどです。
4.建具の状態・・・戸や窓を開け閉めして、不具合がないかチエックしましょう。戸当たりの位置は適当ですか?カギも確認しましょう。
5.家具類の状態・・・下駄箱やキッチンなどすべて開け閉めして不具合はないか、戸当たりはついているか、チエックします。クローゼットのハンガーパイプは力を加えるなどして強度を確かめましょう。

内覧会の重要性

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住戸の引き渡し時点で見られる多くの不具合は、確かに気分のよいものではありません。修補できる場合がほとんどですが、修補してもどうにもならない場合や、修補することで二次的な不具合を引き起こすと思われる場合もあり得ます。入居後の家具の配置や、予想される生活スタイルによって判断する必要があります。
入居後に後悔しないよう、入居前の内覧会で、細かくチェックすることを覚えておきつつ、←こちらのサイトから自分に合った物件を探しましょう。
入居後では責任の所在が暖昧になる
なによりも大切なことは内覧会でしっかりチェックし、問題があれば手直し工事の指示を行なうことです。入居後に不具合を指摘しても責任の所在が暖昧になる可能性が大です。内覧会チェック後の手直し工事がきちんと成されるよう、内覧結果について書面で残し、解決しておくことが必要です。内覧会では主に自分が住まう専有部分のチェックを行ないますが、共用部分の廊下、通路の雨排水勾配や手すり取り付け位置などの安全性、さらにパイプスペース内の確認などがあります。特に1階の住戸やルーフバルコニーのある住戸の場合では、防犯に対するチェックを行ないます。もし、外部侵入者が簡単に侵入できるような状態であり、防護柵の必要性があれば入居前に指摘しておきましょう。なお内覧会場では、居室のカーテンやブラインド、カーペットといったインテリア製品や、バルコニー周辺エクステリアメーカーなどの営業販売員が競って待ちかまえているケースがあります。衝動的に注文してしまう場合も多々あるようですが、その場の雰囲気に惑わされないようにしたいものです。

内覧会で確認すること

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重要事項や、プラン、仕様変更があった場合の覚書などの説明を受けて契約書を交わし、購入が決まります。建設工事が進み、ほぼ完成すると、デベロッパーやゼネコンの社内検査後の補修が済んで、はじめて内覧会となります。購入者の入居前の内覧会が「我が家」の完成検査ということになります。マンション販売の多くは「青田売り」であるため、購入した「我が家」の全貌を内覧会ではじめて実際に見ることになるわけです。購入者の確認チェックでダメ出しされ、手直しや補修工事がある場合は、その補修後に再内覧会を行ない、それでも残補修がある場合は再々内覧会を行なうこともあり得ます。内覧会は、売買契約書や重要事項説明書に書かれていることと相違ないか、設計図書どおりに工事が完成しているかどうかを確認する極めて重要な検査です。インターネット上でマンション内覧会を検索すると、たくさんの専門家による同行立合いページが目立ちますが、本来、デベロッパーやゼネコンが契約通りしっかりした住まいを提供し、責任をもった完成検査が行なわれていれば、まったく必要ないことなのです。しかし不良施工や不具合がまったくない完壁な工事は、ほとんど期待できないのが現実です。
気に入った物件をここから→見つけたら、ここでご紹介した内容を実際に行く内覧会に活かしましょう。
内覧会は一戸建てで言うところの完成検査。施工不良や不具合があれば、必要に応じて手直しを依頼し、再内覧会、再々内覧会を行なうこともある。不具合は入居前に解決しておくことが大切だ。

マンション契約形態3

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橋本・・・「請負」と「売買」の違いはここがポイントになると思います。たしかに、モデルルームやチラシ、パンフレットなどを参考にして「よし買おう!」と決めると思いますが、これはあくまでも「参考」です。売買契約というのは「モデルルームやチラシのとおりにつくる」という契約ではなく、「これができあがりました。これを引き渡します」という取引になります。そこで、陥りがちな点は、「モデルルームやチラシではこうなっていたから、自分のところもこうなっているはずだ」と思ってしまうこと。建物ができ、内覧会などに行ったときに、自分のイメージと違っていた、思いもよらないところに梁があった、段差があった、などの思い違いが生じることがあります。この点が許容できるかどうかではないでしょうか。もっとも、中古物件でも新築でも、実際につくってから売られているマンションであれば、実在するものを見て決められますので、そう言った思い述いは減ると思います。
古賀・・・マンションの場合は、売主が「こういう仕様・性能でつくってください」と施工会社に発注します。これが工事請負契約です。そのできあがったもの、あるいはできあがるであろうものを、売主は購入者に売却するのですが、これが売買契約になるわけです。この流れで注意しなければいけないのは、工事請負契約と売買契約の対象内容が必ずしも一致するわけではないということです。請負契約の場合は、つくる過程で、材料の仕入れの関係や施工の都合上、仕様が変わったり設計図どおりにいかない場合がでてきますので、その変更内容については請負契約の当事者間で調整しますが、少ない関係者の間で処理すればいいわけですからそんなに難しいことではありません。しかし、売買契約の内容として、諭負契約のもととなる設計図書・仕様書が添付されていたとしたら、今度は売主と購入者との間でもその変更調整を行なわなければなりません。マンションでは聯入者の人数が多いですから、大変な調整の手間がかかるでしょうし、納得できない方がいらっしゃれば売買契約違反で解約、というケースもでてくるでしょう。考えてみれば、商品というものは、その材料の変更や仕様の改菩が背中合わせになっており、あらかじめその商品を完成させる過程が仔細に決められる性質のものではなく、あくまで結果としての完成品が「売買」という形で取引されるのが一般的です。昨今では有機栽培野菜など、その商品がつくられる過秘も商品の一部として取り込まれているものもありますし、すべてがそうというわけではありませんが。例えば車を雌入する際にシャーシやエンジンなど、ひとつひとつの部品の仕様を子細に確認するわけではないでしょうし、ポテトチップスを購入するのにその原料や製造過程をチェックすることもないでしょう。その代わり、完成品としてできあがったものの不具合に対しては、リコールや商品の交換という、いわゆる暇疵として対応するシステムが用意されています。マンションがこのような製品事例と大きく異なるのは、青田売りの場合には完成品を手にとって目で確かめられない、ということなのでしょうね。暇疵としての対応が必要な範疇かどうかも、このあたりの事情に関わってくる部分があります。ですから、モデルルームやパンフレット、図面集、仕様醤には完成品をイメージできる情報が必要になるわけですが、あくまでモデルルームはひとつの住戸を形にしたものにすぎず、実際に職入するものについては、たくさんの情報をイメージとして組み立てる作業が必要になってきます。購入者の見方にも努力や工夫が必要ということになってくるわけですね。
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司会・・・モデルハウスは「これと同じものが買える」という感覚で見るのではなく、自分たちが購入する住戸とこのモデルハウスのどこが逆うのかを確認することが大切なようですね。コーポラティブのように、「造る」マンションもありますが、通常の分譲マンションは買うもの。「造る」と「買う」の違いを意織する必要があるのですね。事業主が施工者に発注したものが、事業主を経て一般の購入者に:…・という流れは意識する必要がありますね。最近はオプションが増えていますが、オプションの比率が満まるほど、聯入するというよりは部分発注していることになります。結果「買う」という感覚よりは「発注する」という感覚に移行しているように思えます。その流れがSI住宅であり、いずれは「柵造は事業主が発注、内部は購入者発注」になるというのも必然のような気がします。

マンション契約形態2

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古賀・・・購入者は区分所有する住戸だけでなく、共用部分も持ち分として購入しているわけですが、共用部分については自分の住戸ほどに注意していないようですね。現行の流れでは、共用部分はそれぞれの聯入者の持ち分に分けられていますから、青田売りの状態では、個人が単独でうんぬんするのは難しい状況です。共用部分を所有していることは間違いないのですから、契約上の不具合については売主に主張することが可能なはず。しかしすべての職入者の総意でなければ、対応が難しいと言えます。コーポラティブでは建設段階から建設組合として居住予定者の総意が反映できる仕組みになっていますが、分譲マンションでもそ
れに近い形態をとることが可能になれば、つくり方から変えることができるかもしれませんね。もっともコーポラティプは請負契約、分譲マンションは売買契約ですから、契約形態そのものを変えることになりかねませんが。
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司会・・・一戸建てと違って、マンションの場合は共用部分がある関係で契約内容についての考え方も複雑になるようですね。ところで、青田売りではなく、完成売りだと安心して契約できると思うのですが・・・。
おぎわら・・・マンション分譲は、その用地を借入金で先行取得しなければなりませんから、金利負担や工事諭負金の支払い金利が馴業に大きな影靭を与えます。いつぽうで、分譲価格には相場があるわけですから、少しでも金利負担を減らして価格を抑えたいという理由は分かりますし、価格面においては聯入者にとってもそのほうがメリットがあります。分縦会社が示し合わせて「エイヤッ!」と完成売りにすれば実現するかもしれませんが、金利分は上乗せされた価格になるでしょうね。それから完成売りであれば即入居可能ということになると思いますが、完成した時点から維持管理がはじまりますので、売れていない住戸の管理澱や修繕穣立金はすべて所有者、すなわち分譲会社が負担しなければなりません。売れ行きが悪ければ利益どころではないでしょうね。それに加えて、売れた物件以外は、夜に明かりが灯りませんし、表札もありませんから、売れ行きが丸見えになります。売れ行きが悪いのであれば値引き要求も出てくるでしょう。そのようなことが考えられますが、売主にとってよくないことばかりですから、完成売りというのはメジャーにならないのだと思います。

マンション契約形態1

FF036_L 司会・・・購入の決心がついたら、契約へと進むわけですが、通常の一戸建ての契約と何か大きな述いというか、特徴的なことはあるのでしょうか?
橋本・・・一戸建て・マンションを問わず建築の取引の形態には2種類あります。「工事請負契約」と「売買契約」です。工事請負契約とは契約書通り(図面や仕様書)工事を請け負うことを契約するもので、契約のベースとなるのは図面や仕様書ということになります。いつぽう売買契約とは、ある物件に対して売り手と買い手が合意した取引であり、契約のベースは「現状」というものです。つまり、中古物件や建売なども基本は「売買契約」ということになります。そこで、マンションなんですが、マンションも多くは売買契約になります。しかし、実際には更地の状態で存在せず、モデルルームなどを見て契約することが多くあります。いわゆる「青田買い」という状態です。この場合は、まだ何もないものに対して契約してしまうということです。その契約のベースはできあがったものを引き渡すという形ですから、モデルルームなどでイメージしていたものと実際に異なるということも多いようです。
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おぎわら・・・戸建ての場合は、購入するすべての部分に対して契約ができます。しかしマンションの堪合、契約は区分所有する部分の契約になります。共用部分は管理組合との関係で契約が成立するのですが、購入者が契約する時点では、管理組合が存在していませんから、共用部分は宙に浮いているわけです。私はここがおかしいと思っています。これは法律で制定すべきことですが、購入者が契約をするときに、同時に仮の管理組合を発足させ、管理組合の意志を共用部分の契約関係に反映するべきなのではないでしょうか?いずれそのような法律ができることを期待しています。

個別の契約に注意

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分譲業者によって独自の契約書を作成していますので、内容を契約前に確認しておくことが必要です。なかには、契約のなかに損害賠償額の予定の項目を加え、契約違反による解除の際、「違約金として売買代金の別%相当額を損害賠償額とする」などの文言を入れている場合があります。このような契約では、買主側の事由によって契約が解除された場合は、文言にある損害賠償額を請求されることになり、現実的には契約解除が著しく困難になっています。しかしながら消費者契約法の施行により一方的に消費者にとって不利な契約は、契約そのものが無効になりますので、もしこのような文言の入った契約書を提示するような分譲業者であれば、その業者から購入することは避けたほうがよいでしょう。また実際にこのような悪質な内容で契約してしまった場合で契約解除したい場合には、弁護士に相談して手続きを進めることが必要になります。
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契約書に署名捺印することには、双方がその内容に納得したと見なされますので、あとになって後悔しないように充分に内容を確認して、不明な点がある場合には、納得のできる説明を求めましょう。

契約を途中で解除できるか

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契約解除については以下のように記載されていることが一般的です。
【手付解除】売主又は買主は、それぞれの相手方が契約の履行に着手するまでは本契約を解除することができ、次の各号に従います。
1.売主が解除したときは、買主に対して受領済みの手付金を返還し、かつそれと同額の金員を支払います
2.買主が解除したときは、売主に対して支払い済みの手付金を放棄しなければなりません
【契約違反による解除】売主又は買主は、相手方が本契約に違反したときは、相当の期間を定めて催告したうえで、本契約を解除することができ、次の各号に従います。
1.売主が本契約に違反したので、買主が本契約を解除したとき、売主は受領済みの金員を無利息で全額買主に返還し、かつ手付金相当額を違約金として買主に支払います。
2.買主が本契約に違反したので、売主が本契約を解除したとき、売主は手付金を違約金として没収し、中間金を受領しているときは、無利息でこれを買主に返還します。
契約途中でなにが起こるかわかりませんので、契約解除についても覚えておき、こちらのサイトから→物件を探し始めましょう。
以上のような契約の場合、売主が履行に着手(登記やマンションの引渡しだけでなく、買主の希望によりレイアウト変更などの工事をした場合も含まれるでしょう)する以前であれば、買主は手付解除することができます。手付け解除の場合、いわゆる「手付金の放棄」さえすればよく、解除に何らの理由もいりません。ただし「手付金」を契約書に明示しておくなどの注意は必要になります。

建設会社、管理会社が倒産したら

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建設会社が倒産したら
マンションは分譲会社との売買契約ですから、責任を負うべき施工者がなくなっても、分譲会社は代わりの業者でメンテナンスや保証を継続することになります。
管理会社が倒産したら
そもそも倒産は嫌ですよね。こちらのサイトで→優良な会社を見つけましょう。
管理会社の倒産の場合は、管理組合で新しい管理会社を探すことになります。(社)高層住宅管理業協会に加盟している管理会社の場合は、新しい管理会社の紹介や斡旋を行なっていますので、できれば加盟している管理会社を選択したいものです。以前は管理組合の預貯金を管理会社名義にしていたために、積立金がなかなか返還されないなどが大きな問題になっていましたが、平成通年8月1日施行の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、管理会社は組合の預貯金を管理会社名義から管理組合の名義で行なうことになり、管理会社の経営破綻による管理組合の金銭的被害がなくなるようになっています。また、法成立以前の管理会社でも、(社)高層住宅管理業協会に加盟していれば、同協会の保証機構が金銭的な保証を行なっています。もっとも、分譲会社で建設会社、管理も子会社でという開発業者も少なくありません。この場合は連鎖倒産という不幸な事態も考えられ、引き受け会社が現れない限りメンテナンスどころか保証すら満足に得られない事態となります。

会社が倒産した場合の保証

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分譲会社が倒産した場合
分譲会社が倒産してしまった場合、ベランダの漏水などの暇疵が明らかになっても、買主は何も請求できなくなってしまうのでしょうか。マンションを購入した場合、分譲会社のアフターサービスとは別に、ベランダの防水処理やバス、トイレなど備え付けの各種設備には、それぞれメーカー保証がついていることがあります。ですから、暇疵が見つかった場合には、まずその箇所にメーカー保証がついているかどうかを確認することが重要です。メーカー保証の条件はそれぞれ違いますので、契約書を確認してみてください。
なお、物件探しなら←こちらのサイトから始めることをオススメします。
メーカー保証がついていない箇所に暇疵があった場合はどうでしょうか。そのマンションを建設した建築会社に暇疵担保請求、あるいは損害賠償請求をすることが考えられます。分譲会社が倒産していない場合、買主が分譲会社に責任を追求すると、その暇疵が建築会社の工事ミスによるものであるなら、分譲会社は買主に保証した分の損害を建築会社に請求できます。分譲会社が倒産してしまったときは、この分譲会社の建築会社に対する請求を買主が代わりに行なうことが可能になるのです。ただし、分譲会社が建築会社に建築代金を払い終わっていないうちに倒産していると、代金との相殺を理由に無償での補修を断られる可能性もあります。